아파트 매매가 vs KB시세 기준, 대출 한도 기준 헷갈린다면? 이 글을 통해 명확하게 정리할 수 있습니다. 실거래가와 시세 차이, 대출 실행 기준까지 실제 사례로 풀어드립니다.
실거래가와 KB시세 차이, 어느 기준까지 괜찮을까?
부동산 계약서를 쓸 때 가장 먼저 고민되는 건
‘이 가격이 괜찮은가?’입니다.
KB시세보다 비싸게 샀다고 해서
무조건 이상한 거래는 아닙니다.
하지만 문제는 대출입니다.
은행이 기준으로 삼는 금액은 따로 있기 때문이죠.
실거래가 ±20% 거래, 법적 문제 없을까?
단도직입적으로 말하면, ±20% 거래는 위법이 아닙니다.
- 하지만 국세청, 금융기관 입장에선 '정상적이지 않은 거래'로 의심할 수 있습니다.
- 이 ±20% 기준은 KB시세가 아닌 실거래가 평균에서 ±20% 범위로 보는 경우가 많습니다.
실제로도 세무조사나 대출 심사에서 자주 참고 기준으로 활용됩니다.
아파트 매매자금 대출, 기준은 실거래가일까 시세일까?
대출을 받을 때 가장 중요한 건 담보가치입니다.
여기서 혼동이 생깁니다.
- 매매가는 1.2억
- KB시세는 1억
- 담보대출 비율은 60%라고 가정할 때
Q. 대출 한도는 얼마까지 가능할까요?
👉 답은 KB시세 1억의 60%인 6천만 원이 최대치입니다.
실거래가보다 비싸게 샀다고 해도
은행은 ‘시세’ 기준으로만 대출 비율을 산정합니다.
왜 이런 거래를 하게 될까?
- 집값이 오르는 중이라서 시세 반영이 느릴 수 있습니다.
- 급매물 없이 매물이 희소한 상황일 수 있죠.
- 집주인이 대출이 많은 경우, 시세보다 높게 팔려고 시도합니다.
하지만 이럴수록 대출은 불리해질 수 있다는 걸
꼭 알아야 합니다.
아파트 매매자금 대출 기준, 실천 팁
대출 불이익을 줄이기 위한 실전 팁을 정리합니다.
- 항상 KB시세를 먼저 조회하세요.
(KB부동산 앱, 시세조회 사이트 활용) - 시세보다 10% 이상 높은 가격일 경우
대출이 줄어들 수 있습니다. 충분한 자금 확보 필요. - 대출 실행 전, 은행에 대출가능한도 사전 확인 필수.
- 감정평가를 통해 시세와 매매가 간극 줄이기 가능.
다만 감정가가 낮게 나오면 역효과 날 수 있음.
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전세자금대출은 실거래가 기준일까?
전세는 다릅니다.
전세자금대출은 실거래 계약금액 기준으로 진행됩니다.
- 단, 허위 계약이나 고액 전세일 경우
대출 거절 또는 금액 축소 가능성도 있습니다.
전세 시, 주변 유사 매물 시세와 비교해
비정상적으로 높은 전세금은 조심하세요.
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아파트 매매자금대출 관련 많이 하는 질문들
아파트 매매가 KB시세보다 높으면 불법인가요?
→ 불법은 아니지만, 대출이나 세무상 불이익 가능성 있습니다.
대출 한도는 KB시세 기준인가요, 실거래가 기준인가요?
→ 대부분 KB시세 기준입니다. 실거래가는 참고만 합니다.
실거래가보다 20% 비싸게 거래하면 문제가 되나요?
→ 공식적으로 문제는 없지만, 조사 가능성은 있습니다.
전세자금대출도 KB시세 기준인가요?
→ 아닙니다. 실거래 전세 계약서를 기준으로 합니다.
감정평가는 꼭 받아야 하나요?
→ 고가 매매 시, 담보인정금액 상승 기대할 수 있어 유리할 수 있습니다.
핵심 정리, 꼭 기억해야 할 3가지
- 매매가와 KB시세는 다를 수 있으며, 대출은 KB시세 기준입니다.
- 실거래가보다 비싸게 샀다고 대출이 늘어나는 건 아닙니다.
- 감정평가를 통해 실제 대출 가능 금액을 사전에 체크하세요.
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