근저당권 있는 집 계약해도 될까? 세입자 필수 확인사항

등기부등본에 근저당권이 있다면 위험할 수 있습니다. 임차인 입장에서 어떤 불이익이 생길 수 있는지, 무엇을 반드시 확인해야 하는지 정리했습니다.

근저당권? 들어는 봤지만 정확히는 모른다

"이 집은 대출이 조금 있습니다"
부동산 중개사의 이 말, 그냥 넘어가면 안 됩니다.

등기부등본에 '근저당권 설정'이 있으면 집이 담보로 잡혀 있다는 뜻입니다.

즉, 집주인이 돈을 빌리면서 그 집을 담보로 제공한 상태입니다.
그리고 만약 대출을 갚지 못하면, 그 집은 경매에 넘어갈 수 있습니다.

등기부등본에서 꼭 봐야 할 부분

등기부등본은 단순한 종이 한 장이 아닙니다.
그 집의 ‘빚’과 ‘문제’를 알려주는 보고서입니다.

확인할 핵심 3가지

소유자가 누구인지
근저당권이 설정돼 있는지
가압류, 가처분 같은 법적 분쟁이 있는지

소유자가 다르면 계약은 무효가 될 수 있고,
근저당이 많으면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

세입자 입장에서 생길 수 있는 불이익

매일경제 : "집 구하는데 근저당이 뭐에요?" 알아보기 👆

근저당권이 잡힌 집에 살면 꼭 생기는 문제는 아닙니다.
하지만, 집주인이 대출을 못 갚을 경우 상황이 달라집니다.

가능한 불이익

집이 경매로 넘어가면 쫓겨날 수 있음
보증금 전액 반환이 어려울 수 있음
후순위일 경우, 배당 순위에서 밀려 손해 봄

보증금을 지키는 실전 팁

걱정할 필요는 없습니다.
근저당권이 있어도 안전장치를 제대로 하면 문제 없습니다.

1. 전입신고
이사 후 즉시 주민센터에서 진행해야 합니다.

2. 확정일자 받기
계약서에 확정일자 도장을 찍어 법적 보호를 받습니다.

3. 선순위 여부 확인하기
내 전입일 + 확정일자가 근저당권보다 앞서야 우선 변제 받을 수 있습니다.

4. 보증금 + 대출금 합계 ≤ 시세인지 확인
집값보다 보증금과 대출금이 많으면 위험합니다.

근저당권 해지는 어떻게 하나요?

근저당권이 설정돼 있다는 건 은행이 담보를 잡고 있다는 뜻입니다.
해지하려면 대출금을 모두 상환해야 합니다.

근저당 해지 절차

대출 전액 상환
은행에서 말소 서류 발급
등기소에 ‘말소등기 신청’

말소가 되면 등기부등본에서 근저당권이 완전히 사라집니다.

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부동산 계약 전 체크리스트

부동산 계약은 단순히 ‘좋은 집’ 고르는 것이 아닙니다.
안전한 거래인지, 법적으로 문제없는지 확인이 먼저입니다.

반드시 확인해야 할 항목 7가지

등기부등본 (소유자, 근저당권, 가압류 등 확인)
전입신고 + 확정일자
집 시세 대비 보증금 + 대출금 비교
전 세입자 퇴거 여부
공과금/관리비 체납 여부
계약서 특약 내용
주변 시세와 비교해 과도한 보증금 아닌지

근저당권 있는 집, 피해야 할까?

무조건 피할 필요는 없습니다.
보증금보다 앞선 채권이 많지 않다면 괜찮습니다.

하지만 반드시 전입신고와 확정일자를 통해 우선순위를 확보해야 합니다.
그리고 보증금이 큰 경우라면 보증보험 가입도 고려해볼 수 있습니다.

근저당권 관련해서 많이 하는 질문들

근저당권이 있는 집, 계약해도 되나요?

→ 전입신고 + 확정일자 + 선순위 확인 시 가능

근저당권 말소는 누가 하나요?

→ 집주인이 대출 상환 후 등기소에 신청

전세보증금이 대출보다 많아도 괜찮나요?

→ 집값보다 둘의 합이 작으면 괜찮음

확정일자와 전입신고는 언제 해야 하나요?

→ 입주 즉시. 하루라도 늦으면 순위 밀릴 수 있음

보증금이 위험하다는 기준은 뭔가요?

→ 집값보다 보증금 + 대출금 합계가 높으면 위험

핵심 정리로 명확하게 기억하기

등기부등본, 전입신고, 확정일자
이 세 가지는 무조건 확인하고 진행해야 안전합니다.

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